Gayrimenkul Davaları Nedir?
Eşya hukukunun bir alt dalı olan gayrimenkul hukuku, söz konusu taşınmazlar ile ilgili hukuk kurallarını belirlemektedir. Gayrimenkul hukukuna göre açılan ve taşınmaz mallarla ilgili uyuşmazlıkları konu eden davaya ise gayrimenkul davası adı veriliyor.
Taşınma imkânı olmayan mallara gayrimenkul adı veriliyor. Gayrimenkullerin içine; arazi, arsa, bina, iş yeri, apartman, villa, konut ve fabrika gibi taşınmaz mallar girmektedir. Gayrimenkuller aynı zamanda paraya çevrilebilen yani maddi değerleri olan mallardır. Eşya hukukunun bir alt dalı olan gayrimenkul hukuku, söz konusu taşınmazlar ile ilgili hukuk kurallarını belirlemektedir.
Gayrimenkul hukukuna göre açılan ve taşınmaz mallarla ilgili uyuşmazlıkları konu eden davaya ise gayrimenkul davası adı veriliyor. Mülk sahipleri, gayrimenkulleri ile ilgili haksız işlemleri, bu davaları açarak iptal ettirebilirler.
Gayrimenkul Davası Nasıl Açılır?
Mülk sahipleri ya da mülk üzerinde hak iddia eden kişiler, gayrimenkulün kayıtlı olduğu yerdeki, asliye hukuk mahkemesine dilekçe vererek, gayrimenkul davası açabilirler. Dava açılırken verilen yazılı dilekçenin önemi, davanın seyri ve daha kısa sürmesi için çok büyüktür. Gayrimenkul davaları çok değişik nedenlerle açılabildiği için, verilecek dilekçelerin de açılacak davanın konusuna uygun olması gerekir. Ayrıca, gayrimenkul davaları delil ve bilirkişi beyanlarına dayandığı için, verilen dilekçenin eklerine resmi tüm belge ve evrakların da konulması gereklidir.
Gayrimenkul Davaları Ne Kadar Sürer?
Gayrimenkul davaları, mahkemelerin yoğunluğunu en çok artıran ve en uzun süren davaların başında gelir. Bu davalar, özellikle keşif yapılması ve bilirkişi raporu ile belgelerin toplanmasını gerektirdiğinden, çok uzun süreçli olmaktadır. Ayrıca gayrimenkul davalarında taraf olan kişilerin sayısı genellikle çok fazla olduğundan, bu kişilerin yapacağı itirazlar ve temyiz yoluna gidilmesi de söz konusu sürelerin artmasına neden olur.
Yargıda hedef sürelerin belirlenmesi kapsamında, bazı davalar için belirlenen ortalama süreler şu şekilde sıralanmıştır;
Gayrimenkul tapu iptali ve tescili davası için ortalama hedef süresi: 730 gün
Tahliye ve ecrimisil davası için ortalama hedef süresi: 330 gün
Gayrimenkul tahliye davası için ortalama hedef süresi: 300 gün
Görüleceği üzere, gayrimenkul davalarının sonuçlanması nerede ise en az bir yıl sürmektedir. Kamuya mal olmuş ve yaklaşık 20 yıl süren gayrimenkul davaları bile bulunmaktadır.
Gayrimenkul Hukuku Hangi Alanları Kapsar?
Gayrimenkul hukuku, eşya hukukunun bir alt dalı olsa da, kapsam olarak çok geniş bir alana sahiptir. İçinde herhangi bir gayrimenkulün geçtiği tüm uyuşmazlıklar, gayrimenkul hukuku kapsamına girmektedir.
Kira bedellerinin tespitinden, tapu iptaline kadar birçok konu bu hukukun kapsama alanı içinde bulunmaktadır. Bu nedenle de, bir gayrimenkul davası açılacak ise açılacak davanın özelliğine göre gayrimenkul hukuku üzerine uzmanlaşmış bir avukat işbirliği ile işlemlerin yapılmasının çok önemli faydaları olmaktadır.
Gayrimenkul Davaları Nelerdir?
Gayrimenkul dava çeşitleri beş ana başlıkta toplanmaktadır.
Bunlar şu şekilde sıralanabilir;
Tapu davaları: Tapu davaları, gayrimenkuller üzerindeki mülkiyeti konu eden davalardır. Bu davalar tapu sahibinin hakkının korunması için, hak sahiplerinin aleyhine olan ve yasal olmayan işlemlerin kaldırılması için açılmaktadır. Tapu iptali ve tapu tescili davaları bu davaların en yaygın olanlarıdır.
İstihkak davaları: Taşınmaz bir malın, bazı kişi ve kurumlar tarafından haksız olarak işgal edilmesini konu eden davalardır.
Kamulaştırma davaları: Kamu kurumlarının, özel şahıslara ait taşınmazları kamulaştırması ile ilgili açılan davalardır.
Kira davaları: Kiracı ya da mülkün sahibine karşı açılan davalardır. Kira alacağı, tahliye ve kira bedelinin belirlenmesi gibi davalardır.
İzale-i Şuyu davaları: Bir gayrimenkul üzerindeki ortaklığın, satış yapılarak ya da taksim yolu ile bitirilmesini konu eden davalardır.
Gayrimenkul davaları taşınmaz bir mal üzerinde çıkan uyuşmazlıklar ile miras hukuku kaynaklı mal paylaşımlarından kaynaklanmaktadır.
Tapu İptal ve Tescil Davası Hangi Durumlarda Açılır?
Gayrimenkul davalarında en yaygın olarak, tapu ile ilgili davalarla karşılaşılmaktadır. Bunların başında ise tapu iptal ve tescil davası gelir. Tapu iptal ve tescil davası, yasalara aykırı olarak veya usulsüz olarak düzenlenen tapu kayıtlarının, yasalara uygun hale getirilmesi maksadı ile açılmaktadır.
Tapu iptal ve tescil davası, yaygın olarak şu nedenlerle açılmaktadır;
Hukuki ehliyetin olmaması nedeniyle: Tıbbi raporlar ile dava açılan kişinin hukuki ehliyetinin olmadığı ispat edilmelidir.
Mirastan mal kaçırma sebebiyle: Mirasın sahibi olan kimsenin, ölmeden önce mal varlığını bir başka kişiye devretmesi ile ilgili açılan davalardır.
Vekillik görevini kötüye kullanma nedeniyle: Vekillik sözleşmesinin veya vekili olan kişinin aleyhine yapılan işlemlerden dolayı açılır. Sahte vekalet ile yapılan satışlar da bu kapsama girer.
İmar uygulaması sonucunda oluşan hak kayıpları nedeniyle
Ölünceye kadar bakma sözleşmesine aykırı davranma nedeniyle
Aile konutu olma özelliğinin ihlali nedeniyle: Aile konutu olan bir mülkün, diğer eşin rızası alınmadan satılması ya da ipotek edilmesi durumlarında açılır.
Zilyetlik ve zamanaşımı nedeniyle: Tapu kaydında bunmayan bir taşınmazı, 20 yıl süre ile kullanan bir kişi tarafından, tapuyu üzerine almak maksadı ile açılır.
Tapu iptal ve tescil davası, tapuda mülkün sahibi olarak adı bulunan kişiye karşı açılabilir. Söz konusu kişinin ölümü halinde, yasal varisleri için bu davanın açılması gereklidir.
Gayrimenkul Davalarında Hangi Mahkemeye Başvurulmalı?
Gayrimenkul davalarına bakmakla asliye hukuk mahkemeleri görevlendirilmiştir. İşlemlerin daha kısa sürede sonuçlanması için mutlaka gayrimenkulün bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesine başvurulmalıdır.
Gayrimenkul Davalarında Avukat Tutmak Zorunlu mudur?
Gayrimenkul davaları için avukat tutma zorunluluğu bulunmuyor. Buna rağmen, davanın daha kısa sürede ve olumlu sonuçlanması için, bu konularda uzmanlaşmış bir avukatın tutulması, davacılar için önemli katkı sağlıyor. Özellikle dava dilekçelerinin yazılması, gerekli belge ve evrakların toplanması ile davanın tüm süreçlerinin takip edilmesi, avukat sayesinde aksamadan gerçekleştirilebilir.
Gayrimenkul Davalarında Arabuluculuk
Arabuluculuk sisteminin en avantajlı şekilde uygulanabileceği davaların başında gayrimenkul davaları geliyor. Özellikle konunun uzmanı olan kişilerin yapacağı arabuluculuk ile çok kısa sürede ve çok daha uygun masraflarla, uyuşmazlıkların çözümü gerçekleştirilebiliyor. Miras dolayısı ile mülk paylaşımlarında, arabuluculuk sistemi daha etkin olarak kullanılabilir ve sonuçları da tüm tarafların yararına olabilir. Aksi halde, çok uzun süren dava süreçleri ile hem oldukça fazla zaman kaybı olmakta hem de daha çok masraflar ödenmektedir. Gürses Hukuk Bürosu olarak Gayrimenkul davalarınıza ilişkin kurumsal danışmanlık yapabilir vekaleten davalarınızı takip edebiliriz. Bize Ulaşın.
